Reforma integral con la vivienda habitada: cómo planificar para sufrir menos

La clave para evitar problemas urbanísticos y garantizar que el proyecto sea viable en Madrid es conocer si se va a realizar una simple reforma o si se va a cambiar el uso del local. Aunque ambas opciones implican obras, los requisitos técnicos, licencias, plazos y costes son muy diferentes. Esta guía resume lo esencial para elegir la opción correcta. Diferencia clave entre cambio de uso y reforma Antes de invertir en un local en Madrid conviene distinguir si solo hace falta reformar o si es necesario tramitar un auténtico cambio de uso. Qué es cambio de uso El cambio de uso supone convertir oficialmente un local comercial en una vivienda. Este hecho obliga a cumplir condiciones urbanísticas y de habitabilidad (ventilación, iluminación, superficie mínima, altura libre e instalaciones). Además, hay que presentar un proyecto técnico y solicitar una licencia urbanística específica ante el Ayuntamiento de Madrid. Qué es una reforma de local Por el contrario, la reforma implica modificar un local sin alterar su uso. Permite: Redistribuir espacios Renovar instalaciones Adaptarlo a un nuevo negocio sin necesidad de reclasificarlo como vivienda. Sus requisitos administrativos son más simples y los plazos más rápidos por lo general. Cuándo conviene cada opción Al final, la decisión dependerá del uso del inmueble, su ubicación, las condiciones técnicas del local y los requisitos urbanísticos aplicables en Madrid. Casos típicos para cambio de uso en Madrid Se recomienda apostar por un cambio de uso cuando el local cumple condiciones mínimas para convertirse en vivienda: buena ventilación, fachada suficiente, altura superior a la exigida por normativa, acceso adecuado y ubicación compatible. Es una opción frecuente en zonas donde los locales vacíos tienen poco atractivo comercial. Casos típicos para reforma manteniendo el uso La reforma conviene si el objetivo es abrir o actualizar un negocio. También es la alternativa correcta cuando la normativa impide el cambio de uso, el local carece de ventilación natural o no alcanza la superficie mínima para vivienda. Al final, es una manera de modernizar el espacio sin trámites complejos. Licencias necesarias en Madrid Cada tipo de intervención exige permisos específicos que determinan tiempos y costes. Licencia urbanística para cambio de uso Es una gestión burocrática obligatoria cuando se transforma un local en vivienda. Requiere un proyecto visado y la comprobación de que el inmueble cumple con habitabilidad, compatibilidad urbanística, instalaciones y seguridad. Tras la obra, también será necesaria la licencia de primera ocupación. Comunicación previa u obra menor u obra mayor para reforma Para reformas sin cambio de uso, basta en muchos casos con una comunicación previa. No obstante, la intervención puede considerarse obra mayor y requerir licencia en los siguientes casos: Si se alteran elementos estructurales Se modifican fachadas Se actúa sobre instalaciones generales del edificio Licencia de actividad o declaración responsable según negocio Si la reforma se orienta a abrir un negocio, es necesario tramitar una licencia de actividad o presentar una declaración responsable. También habrá que aportar la normativa de accesibilidad, ruidos y seguridad. Requisitos técnicos y normativos Las exigencias de la normativa dependerá del objetivo final del local: Habitabilidad ventilación iluminación y altura libre para vivienda Para ser vivienda, el espacio debe cumplir condiciones estrictas: Iluminación natural Ventilación cruzada o adecuada Superficie útil mínima Altura suficiente en zonas habitables Disponibilidad de cocina, baño y zonas de estancia. El incumplimiento de uno solo de estos criterios puede impedir el cambio de uso. Aislamiento térmico y acústico y eficiencia energética Tanto viviendas como locales deben cumplir el Código Técnico de la Edificación. En los cambios de uso, suele ser habitual reforzar aislamiento térmico y acústico, renovar carpinterías y actualizar instalaciones para mejorar la eficiencia energética. Seguridad contra incendios y accesibilidad en actividades Los locales comerciales deben incorporar medidas específicas de protección contra incendios, señalización, evacuación y accesibilidad universal. Estas condiciones se suelen influir en la reforma, especialmente en negocios abiertos al público. Documentación y proyecto técnico El nivel de documentación depende del tipo de trámite, pero en cambios de uso siempre es más completo. Proyecto visado memoria planos y justificación normativa Para solicitar la licencia de cambio de uso es obligatorio presentar un proyecto técnico detallado. Este debe incluir: Distribución del espacio Descripción de obra Cumplimiento urbanístico y técnico, Planos de estado actual y reformado Justificación de habitabilidad. Estudios complementarios acústica PCI eficiencia energética Según el caso, pueden requerir estudios acústicos, memoria de protección contra incendios o certificados energéticos. En un cambio de uso, estos documentos suelen ser imprescindibles. Certificados de instalaciones y legalizaciones Tras la obra deben emitirse certificados de electricidad, saneamiento, gas si procede, y un certificado final de obra. En cambio de uso se añade la necesidad de tramitar la licencia de primera ocupación y actualizar datos en Catastro. Plazos y costes orientativos Conocer tiempos y costes ayuda a planificar el proyecto con realismo. Tiempos administrativos habituales en Madrid La tramitación de una licencia de cambio de uso puede prolongarse varios meses. Entre preparación del proyecto, concesión de licencia y obra, lo más habitual son entre 8 y 12 meses. Las reformas con comunicación previa suelen avanzar más rápido. Duración de obra según alcance Una reforma sencilla puede completarse en 1 a 3 meses, mientras que un cambio de uso con reforma integral suele prolongarse entre 3 y 6 meses, dependiendo del estado del local y la complejidad de las instalaciones. Partidas de coste más relevantes En los cambios de uso destacan honorarios técnicos, tasas municipales, obra interior, aislamiento, instalaciones y adecuación de fachada. En las reformas predominan instalaciones, albañilería, tabiquería, suelos y accesibilidad si la actividad lo exige. Preguntas frecuentes ¿Siempre necesito proyecto para cambio de uso? Sí. Es obligatorio presentar un proyecto visado que acredite el cumplimiento urbanístico y técnico necesario. ¿Puedo abrir un negocio solo con reforma? Sí, siempre que el uso se mantenga. Sin embargo, necesitarás la licencia de actividad o una declaración responsable según el tipo de negocio. ¿Cuánto tardan los trámites en Madrid? El proceso de cambio de uso suele extenderse de 8 a 12 meses. Las reformas sin cambio de uso avanzan más rápido, especialmente si se tramitan por comunicación previa. ¿Qué hacer si deniegan el cambio de uso? La solución es revisar el proyecto, corregir incumplimientos o adaptar la propuesta. Si la denegación se debe a incompatibilidad urbanística, la única alternativa es mantener el uso comercial. Checklist final Documentación imprescindible Proyecto técnic Solicitud de licencia urbanísitca Estudios acústicos, energéticos y PCI si aplica Certificados de instalaciones Certificado final de obra Hitos de obra y licencias Estudio de viabilidad Proyecto técnico Solicitud de licencia Ejecución de obra Licencia de primera ocupación o actividad Entregables al cierre del expediente Licencia concedida Certificado final de obra Actualización catastral Certificación energética Contacto y presupuesto Estudio de viabilidad sin compromiso Será necesario realizar un análisis técnico y urbanístico inicial para confirmar si el cambio de uso o la reforma es viable según la normativa de Madrid. Este estudio evita imprevistos y orienta el proyecto desde el principio. Visita técnica en Madrid y propuesta detallada Tras validar la viabilidad, ya solo nos queda visitar el local, tomar medidas y evaluar las instalaciones. Con esta información, en Jofma r elaboramos un presupuesto claro, ajustado y adaptado al alcance real de la obra.